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火币defi挖矿:电商对物流地产的热衷,也震荡着工业地产的格局
发布时间:2012-6-5 丨 阅读次数:1463
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阿里巴巴、京东、凡客……眼下,大型电子商务公司强劲的需求,使得物流地产陷入了供不应求的局面。这不仅助长了物流地产的火爆,也震荡着工业地产的格局。

  对于电子商务的发展,时下流行用“爆发式增长”来形容其繁盛的一面,而各大电子商务企业自建物流仓库似乎也呈现出遍地开花之势。

  清科研究中心的数据显示,2010年京东投资2000万元成立“上海圆迈快递公司”后,今年又筹建“亚洲一号”项目,并在上海嘉定购置了260亩土地,打造亚洲最大的现代化B2C物流中心;而凡客诚品也当仁不让,已经在北京、上海、广州、西安、成都、武汉等10地建立分仓,仓库面积已经超过20万平方米。

  作为中国最大的网络公司,阿里巴巴在今年公布了物流战略:自筹100亿元,并与其金融合作伙伴共同筹资近1000亿元,逐渐在全国建立一个立体式的仓储网络体系,主要针对华北、东北、华东、华南等七大区域选择中心位置进行仓储设施投资,其中京津地区、长三角地区和深广珠地区将分别开发100万平方米左右的仓储用地。

  此外,当当、苏宁等主要的网上零售商均已加入自建物流的庞大队伍中。而那些规模较小的在线零售企业如马萨玛索、乐淘、天天购物等,也开始提前布局自建物流仓储。

  电商扎堆物流地产为哪般

  电子商务是个来快钱的行业,而物流仓储的建立却不是一朝一夕之事,为何那么多电商对自建物流仓库乐此不疲?

  Enfodesk易观智库数据显示,2010年第四季度,中国网上零售市场整体环比增长29%,全年规模达到5200亿元。其中,B2C市场规模约1040亿元,占网上零售的20%,比值持续上升。易观预测,这一数值将持续上涨,到2013年,B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。电子商务的发展,为物流仓储的建立奠定了基础。

  而正略钧策管理咨询的顾问纪来镇认为:“B2C市场的快速发展,直接产生了对仓库空间的需求增长,而国内工业物流地产的发展无法满足B2C市场需要。”据中国仓储协会2011年6月份发布的《全国仓储业发展指数》数据显示,2010年全国通用仓库需求面积达7.01亿平方米,实有仓库面积仅5.5亿平方米,全国仓库供需指数为0.785,我国通用仓库总体上处于供不应求的状态。在这样状况下,电商自建物流成了必然的趋势。

  同时,物流租金水平持续上涨也不断挤压电子商务公司利润空间。对此,乐淘网物流总监徐梦周介绍:“北京的仓库去年到今年一年里租金增长了20%~30%,广州的情况也几乎一样。而上海仓储更为紧缺,一年时间里,上海的库房大约租金增长了40%。”而通过自建物流仓储进行物流管控,电商企业可以节省大量成本。

  中国电子商务市场发展到现阶段,竞争开始加剧,电商企业已经从单一产品、价格的竞争发展到服务层面的竞争。而电商企业通过加强“最后一公里”建设,将有助于增加用户粘性,提升用户体验和增强自身竞争力。

  比如,尽管第三方支付市场用户群不断扩大,但是货到付款一直是部分用户比较青睐的支付方式。而自建物流仓储,对于电商企业来说,能够缩短资金的周转速度,提高企业资金的利用率。

  值得注意的是,物流仓储的设立,其实也离不开资本的推波助澜。以当当网为例,2006年7月获得DCM、华登国际及IDG资本C轮投资2700万美元的融资,并于2010年12月在纽交所上市。其自身物流建设在融资期间实现了北京、上海、广州等30多个主要城市七成用户当日送达服务,物流仓储建设日渐完善。

  “各大电商纷纷自建物流仓储,和亚马逊自建物流模式的标杆作用不无相关。”清科研究中心的分析师张亚男表示。亚马逊近期被业界称为电商企业自建物流模式的典范,因为其运用较高的IT技术水平,投入巨资兴建物流,获得了可观的结果:除了满足自身物流需求外,还为其他企业提供供应链管理服务。它的这种模式,已经成为中国电商的发展方向之一。

  物流地产格局有变

  电商对物流地产的热衷,也震荡着工业地产的格局。基于电商对物流仓储需求的强劲,物流地产陷入了供给匮乏的局面。“考虑到市场上大量积极寻找工业物业的租户,目前有限的新增供给仍难以满足不断扩张的市场需求,工业物业空置率显著下降。”正略钧策管理咨询的顾问纪来镇说。

  以北京为例,由于2010北京市第二产业增长速度持续超越第三产业,2010年末新增的两个优质物流仓储在一定程度上缓解了供应紧张的状态,但市场对物流仓储的需求依然旺盛。

  这就造成了市场租金价、物流地产价位的飙升。据世邦魏理仕调查显示,北京主要优质物流仓储设施都已接近满租状态,2010年平均租金环比增长2.4%至每月每平方米28元。尤其在某些热点区域,例如北京空港物流基地和北京电子城(600658,股吧),这种趋势更为明显。

  而在上海,物流用地供不应求的局面已经至少持续了5年的时间。据仲量联行的研究报告显示,上海物流仓储租金自去年以来一路飙升,涨幅超过10%。在物流地产的成交价上,“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地,现在的平均报价在100万元/亩以上,并且还在涨。”仲量联行中国区物流基础设施总监、董事王成志说。

  可以显见,中国B2C市场对物流服务和仓库空间的巨大需求,未来将可能逐步呈现出来。因此仲量联行预计,2011年对新增供应的吸收量将处于高位水平,物流租金水平将持续上涨。

  电商对于物流地产的一哄而上,助长了物流地产的火爆。但与此同时,暴露的问题也很多。“由于仓储物流的选址与兴建需要较长的时间,投入期也需要耗费大量的资金,但是电商企业的发展速度远远超过了物流的建设速度,所以一定时间内,自建物流系统是无法发挥作用的。”分析师张亚男认为,这造成了物流地产短期的压力较大。

  不仅如此,由于大部分电商并未实现盈利,所以投资人更为关注电商的用户量、交易规模和利润空间等,对于以物流为主的基础设施建设热情度并不高,态度较为谨慎。“这种背景下,电商企业可能与资本方存在对赌行为,这种对赌需要用持续增长的交易规模说话。为此,兴建物流的大中型电商企业面临的资本压力也很大。”

  “同时,由于物流园区的建造比较复杂,许多电商物流行业的专业性有限,对仓储标准是否符合现代商贸企业要求没有明晰的概念,对于物流园区的建造并没有进行专业论证,建设时的调研企业需求也易被忽略,因此造成了大量土地资源、物流设施的浪费。”纪来镇说。

  当然,电商对物流地产的涌入,也不排除为了圈地、拿地的嫌疑。因为相对来说,电子商务公司比物流地产商更容易拿到工业用地。“除非自用,否则要让这笔投资产生收益,电商就得兼做开发商、房东,把自建仓库再租出去,可这不是又远离主业了?而且电商是否有能力运营物流中心?电子商务的仓库是否能够适合家具类、超市类、工业产品类的仓库呢?事实上,电子商务的仓库通用性并不强。”

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